Ce qu’on compare habituellement… et ce qu’on oublie

Lorsqu’ils comparent un immeuble neuf à un immeuble existant, la plupart des investisseurs regardent d’abord le prix d’achat, l’état du bâtiment et les travaux à prévoir.

C’est un bon point de départ, mais rarement une analyse complète. La fiscalité, le financement, les délais de livraison, le potentiel locatif et le rendement réel à moyen et long terme ont souvent davantage d’impact sur la performance d’un investissement que le prix d’achat lui-même.

C’est en tenant compte de l’ensemble de ces facteurs qu’on peut réellement comparer deux opportunités.

Le neuf: des avantages réels, mais des attentes à calibrer

Acheter du neuf comporte plusieurs avantages qui expliquent sa popularité auprès de nombreux investisseurs.

L’immeuble nécessite généralement peu ou pas de travaux majeurs à court terme, bénéficie de garanties applicables et demande souvent moins de gestion durant les premières années. Selon le type de projet et la structure de l’acquisition, certains avantages fiscaux liés aux taxes peuvent également s’appliquer.

Toutefois, ces avantages ont un prix. Le coût d’acquisition est souvent plus élevé et les rendements immédiats peuvent être plus modestes. Dans certains cas, les délais de livraison ou les ajustements de coûts peuvent aussi affecter les projections initiales.

Ce qu’on dit à nos clients: le neuf est souvent un produit de long terme. Les investisseurs qui y réussissent le mieux sont généralement ceux qui privilégient la stabilité et l’appréciation graduelle plutôt qu’un cashflow immédiat.

L’existant: le terrain de jeu de l’investisseur stratégique

Un immeuble existant, c’est différent. Pas moins intéressant, différent.

01 – Le prix d’entrée est souvent plus bas

Et ça change les mathématiques du rendement dès le départ. Un duplex à Rosemont acheté sous le marché avec deux loyers en place, c’est un cashflow positif possible dès le premier mois. Le neuf, rarement.

02 – Vous voyez ce que vous achetez

L’historique du bâtiment, l’état réel, les locataires en place, les dépenses passées. Ce n’est pas une projection. C’est une réalité vérifiable.

03 – Le potentiel de valorisation est souvent plus visible

Une cuisine datée, une unité sous-louée, un logement vacant qui peut être optimisé: ce sont des leviers concrets. L’investisseur qui sait lire un immeuble existant peut créer de la valeur là où d’autres voient seulement des problèmes.

04 – La négociation est possible

Sur le neuf, les prix sont souvent fixes. Sur l’existant, une bonne analyse des comparables et un courtier qui sait négocier peuvent faire une différence réelle sur le prix d’acquisition.

Le revers de la médaille, c’est l’imprévu. Un toit, une fondation, une mise aux normes électriques: les surprises existent. C’est pour ça qu’une inspection sérieuse n’est jamais optionnelle. Et c’est pour ça qu’une réserve pour travaux fait partie de tout bon plan financier.

Ce qu’on dit à nos clients: l’existant, c’est le terrain de jeu de celui qui sait analyser. Si vous avez les bons outils et le bon accompagnement, les opportunités sont nombreuses.

Ce que les deux ont en commun: la rigueur d’analyse

Qu’il soit neuf ou existant, un immeuble demeure un investissement qui doit être analysé avec rigueur. Le rendement réel dépend toujours des mêmes variables: revenus locatifs, dépenses d’exploitation, financement, état du bâtiment, qualité de l’emplacement et potentiel du marché.
Un immeuble neuf peut devenir un mauvais investissement si le prix est trop élevé ou si les revenus projetés sont irréalistes. À l’inverse, un immeuble existant peut représenter une excellente opportunité lorsque le prix est juste et que le potentiel d’amélioration est bien évalué.

En immobilier, ce n’est pas le produit qui détermine la qualité d’un investissement. C’est l’analyse qui précède l’achat.

La vraie question à se poser

Avant de choisir entre le neuf et l’existant, posez-vous d’abord les bonnes questions:

• Quel est mon horizon d’investissement?
• Est-ce que je recherche davantage du cashflow ou de l’appréciation à long terme?
• Quelle est ma capacité à gérer les imprévus?
• Quel niveau de risque suis-je prêt à accepter?
• Quelle structure de financement correspond le mieux à ma situation?

Les réponses à ces questions vous orienteront beaucoup plus efficacement qu’une simple comparaison entre deux types d’immeubles.

Ce que nous voyons sur le terrain

Chez MB Immobilier, nous accompagnons des investisseurs qui choisissent autant le neuf que l’existant. Ce que nous observons, c’est que les meilleurs résultats ne sont pas liés à une catégorie d’immeuble en particulier.

Ils proviennent plutôt d’une adéquation entre le produit, la stratégie de l’investisseur et le contexte du marché.

Nous avons vu des investisseurs réussir avec le neuf grâce à une vision à long terme et une structure fiscale avantageuse. Nous avons aussi vu des investisseurs créer une valeur importante avec l’existant en sachant reconnaître le potentiel là où d’autres ne voyaient que des défauts.

Au final, la réussite repose toujours sur la même chose: une analyse rigoureuse, des chiffres réalistes et une décision prise avec toute l’information disponible.
Si vous réfléchissez à votre prochain investissement et que vous hésitez entre le neuf et l’existant, une discussion stratégique peut souvent vous permettre d’y voir beaucoup plus clair.